Kündigung einer Garage

RA Guido Matthes, Fachanwalt für Miet- und Wohnungs-

tumsrecht meint:

"Der BGH führt   hier seine Rechtsprechung konsequent fort. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte im Garagenmietvertrag eine ausdrückliche Regelung nicht fehlen, ob dieser Vertrag unabhängig von einem etwaig bestehenden Wohnraummiet-verhältnis Bestand haben soll oder nicht."

Der BGH hat sich in einer aktuellen Entscheidung erneut damit befasst, wann ein Garagenmietverhältnis gesondert von einem Mietverhältnis über Wohnraum gekündigt werden kann:

Ein Vermieter kündigte ein Mietverhältnis über eine Garage, die auf demselben Grundstück wie die Wohnung des Mieters gelegen war. Über die Garagen war nach dem Einzug ein separater Mietvertrag abgeschlossen worden. Der Mieter war der Ansicht, die Garage sei Teil des zeitlich früher abgeschlossenen Wohnraummietvertrages und eine Teilkündigung in Bezug auf die Garage unwirksam sei. Der Vermieter erhob daraufhin Räumungsklage.

Das Problem:

Aus einem einheitlichen Mietvertrag kann ein einzelner Raum nicht "herausgekündigt" werden. Dies gilt auch für eine zusammen mit der Wohnung vermietete Garage oder einen Stellplatz. Ein unbefristeter Garagenmietvertrag kann nur gekündigt werden, wenn dieser separat und unabhängig von dem Wohnraummietvertrag geschlossen wurde. Entscheidend ist, ob ein einheitliches Mietverhältnis oder zwei getrennte Mietverhältnisse vorliegen, was ggf. durch Auslegung zu ermitteln ist.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hat bereits zuvor klargestellt, dass für den Fall, dass jeweils separate Vertragsurkunden, ggf. sogar mit unterschiedlichen Kündigungsfristen, vorliegen und die Garage sich auf einem anderen Grundstück als die Wohnung befindet, eine tatsächliche Vermutung dafür spreche, dass es sich um zwei rechtlich unabhängige Mietverhältnisse handele (vgl. Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10 und Beschlüsse vom 9.4.2013 - VIII ZR 245/12 und 4.6.2013 - VIII ZR 422/12). Dies gelte nun auch, wenn ein separater Vertrag über eine Garage auf demselben Grundstück bestehe. Es bedürfe dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Dabei liege es "ausgesprochen nahe", von zwei separat geschlossenen und damit auch gesondert kündbaren Verträgen auszugehen, wenn in beiden Verträgen abweichende Bestimmungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung enthalten seien.

BGH, Beschluss vom 8.10.2013, AZ: VIII ZR 254/13